5억 청약 당첨되면 내 돈은 얼마나 필요할까?

(해당 내용은 유튜브 신사임당의 영상을 시청한 후에 제가 공부하기 위해 정리한 내용이며, 모든 출처는 유튜브 신사임당에게 있습니다.)

 

최근 청약을 공부하면서 괜찮은 곳이 있다면 청약에 도전해봐야겠다는 생각을 했는데요, 청약홈에서 청약 캘린더를 주의깊게 살피던 중 제가 기다리고 기다리던 청약 단지가 나왔습니다.

(청약홈에서 청약 캘린더를 보는 방법은 아래 링크를 참고 부탁 드립니다.)

2022.05.27 - [부동산 공부] - 한국부동산원 청약홈 사용 방법(캘린더,세대구성원,청약자격,분양정보 등)

한국부동산원 청약홈 사용 방법(캘린더,세대구성원,청약자격,분양정보 등)

 

제가 보고있는 단지가 전용 면적 59 기준 약 5억원 정도라서 대출은 얼마나 할 수 있는건지, 현금은 얼마나 필요한건지, 한 꺼번에 돈을 내야하는 것인지, 어떤 프로세스가 있는 것인지 궁금했습니다. 마침 유튜브에 검색해보니 5억에 청약 당첨될 경우 비용을 계산한 것이 있어, 신사임당 유튜브를 통해 공부하고 정리했습니다. 

 

대출을 얼마나 받을 수 있을까?

 

 

그럼, 지금부터 5억짜리 아파트에 청약 당첨이 된다면 얼마나의 기간 동안 얼만큼의 돈이 필요한지 알려 드리겠습니다.

 

대출

 

먼저, 청약 당첨 시 돈을 내는 순서에 대해 알려 드리겠습니다. 대부분은 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%로 구성이 되며, 해당 내용은 청약 홈에서 입주자 모집 공고를 통해 알 수 있습니다. 중도금은 60%로 고정이 되어 있으며, 만약 계약금이 10%일 경우 잔금이 30% 입니다. 계약금-중도금-잔금 순서로 돈을 지불하게 되며, 아래 비율대로라면 계약금이 1억, 중도금이 3억, 잔금이 1억입니다.

 

청약 당첨 시 돈을 내는 순서

 

그럼, 대출은 얼마나 받을 수 있을까요? 우선 계약금과 잔금은 대출이 불가하여 무조건 내가 가지고 있어야 하는 돈이며, 이로써 최소 2억원은 필요하다는 계산이 나옵니다. (2억이 없다고 벌써 실망하지 마세요, 기본 기준을 설명드린 이후에 대출을 받을 수 있는 다른 방법을 알려드릴 예정이니 글을 끝까지 읽어주시길 바랍니다~!) 여기에서 중도금은 대출을 받을 수가 있는데 지역에 따라 대출 비율이 달라지므로 지역으로 구분하여 말씀드리겠습니다.

 

부동산에서 지역이라함은 투기 과열 지구, 조정 대상 지역, 비규제 지역의 세 가지 기준으로 나뉘며 각 지역에 따라 설명을 드리겠습니다.

 

투기과열지구 및 조정 대상 지역

 

1. 투기 과열 지구 : 대출 40% 가능

투기 과열 지구는 대출이 40%가 가능하기 때문에 중도금 1~4회차까지는 대출을 받아서 낼 수 있고, 마지막 5,6회차는 내 돈으로 내야합니다. 따라서 이 때 내가 필요한 돈은 계약금 20%(1억)+중도금 5,6회차 20%(1억)+잔금 20%(1억)으로 현금 총 3억원이 필요합니다. 현금으로 3억원을 가지고 있는 사람들이 과연 많을까 싶은데, 그래서 요즘에는 돈이 없으면 청약 공부해도 소용이 없다라는 말까지 나온다고 합니다.

 

투기과열 지구

 

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2. 조정 대상 지역 : 대출 50% 가능

조정 대상 지역은 대출이 50%까지 가능하기 때문에 중도금 1~5회차까지는 대출을 받아서 낼 수 있고 나머지 6회차는 내 돈으로 내야합니다. 따라서 계약금 20%(1억)+중도금 6회차 10%(0.5억)+잔금 20%(1억)으로 총 2.5억원이 필요합니다.

 

조정 대상 지역

 

3. 비규제 지역 : 대출 60% 가능

비규제 지역은 대출이 60% 가능하기 때문에 중도금 전체를 모두 대출로 낼 수 있습니다. 따라서 계약금 20%(1억)+잔금 20%(1억)으로 총 2억원이 필요합니다.

 

비규제 지역

 

지역에 따라 다르기는 하지만 5억 짜리 집을 분양 받는다면 최소 내가 가지고 있어야 할 현금은 2억에서 3억 정도입니다. 서울 기준으로 본다면 5억짜리로 분양이 나오는 집도 없거니와 현금을 2~3억 정도 가지고 있을 사람이 많지 않아 당첨이 되도 문제라는 생각이 드는데..아마 이 글을 보시는 분들께서도 실망을 하시고 청약에 도전하시기도 전에 포기하시는 분들이 있을 것 같습니다.

 

 

현금 2억이라니..!

 

그러나, 우리는 내 집 마련을 위해 벌써부터 포기를 하면 안 됩니다. 대출을 더 받아서 내 집 마련에 한 발 짝 더 가까이 다가갈 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

 

위에서 말한 대출들은 분양 시, 중도금을 내기 위한 대출로 우리가 흔히 구축 아파트를 살 때 주택담보대출을 받는 것과는 성격이 다릅니다. 대출을 받고 내 돈으로 내야하는 중도금과 잔금은 입주 시에 내게되는데 입주 시라는 건 집이 다 지어졌기 때문에 이 집에 대해 주택 담보 대출을 추가로 받을 수가 있습니다.

 

주택담보대출

 

중도금 대출은 분양가를 기준으로 하며, 주택담보대출은 시세를 기준으로 하는데 청약으로 들어가는 아파트는 시세라는 게 없을텐데 어떻게 주택 담보 대출을 받을 수가 있을까요? 그것은 바로 리브온 사이트의 주변 시세를 기준으로 해서 주택 담보 대출을 받을 수가 있습니다.

 

예를 들어, 위에서 말한대로 분양가 5억/ 조정 대상 지역/주변 시세 8억일 경우, 주택담보 대출을 받기 전에는 하기 계산처럼 현금 총 2.5억이 필요합니다.

 

1) 계약금 20% : 1억 필요

2) 중도금 50% 대출, 10% 내 돈 : 0.5억 필요

3) 잔금 20% 1억 필요

 

그러나, 중도금 10%와 잔금 20%는 입주 시기에 돈을 내야 하는데 이 때 주변 시세가 8억이라서 주택담보대출을 받고자 할 경우 8억*0.4=3.2억원으로 3.2억이 대출 가능합니다. 그래서 최종적으로 정리를 해보면 맨 처음 계약을 1억을 내 돈으로 내고, 중도금 1~5회차까지는 대출로 낸 뒤에, 입주 시점에 중도금 10%와 잔금 20%를 내려면 1.5억이 더 필요했는데 대출을 3.2억 받을 수 있으니 현금 1.5억이 없어도 대출 받아서 낼 수 있다는 것입니다. 이럴 경우 계약금 1억만 됩니다. 처음 계산으로는 2.5억이 필요했는데 1억으로 확 줄었습니다.

 

집 값 계산

 

다만, 위에서 말한 주택담보대출로 받은 3.2억은 '21.7월부터 바뀐 법에 의해 DSR을 적용하면 즉, 소득에 비례하여 받을 수 있는 금액을 계산하면 달라질 수 있습니다. 갚을 수 있는 능력만큼 돈을 대출해준다는 것인데, 예를 들어 내가 소득이 많아 3.2억을 갚을 수 있다면 3.2억을 다 대출해줄 것이고, 만약 내가 소득이 낮아 3.2억을 다 갚을 수 있는 정도가 아니라면 3.2억보다는 조금 더 낮을 금액을 대출 받을 수 있을 것입니다. (대출 4.8억 기준 연봉은 약 5,000만원 정도라고 합니다.)

 

하지만 만약 거주 의무가 없을 경우 입주 시점에 맞추어 전세를 놓게되면 남은 중도금과 잔금을 전세금으로 대체할 수 있기 때문에 대출이 적게 나올 경우 전세를 놓는 방법도 있습니다. 거주 의무 기간의 경우 청약홈에서 모집 공고문을 보면 나와있습니다.

 

거주 의무 기간 입주자 공고문 예시

 

요즘에는 집 값이 많이 오르고 원자재/인건비 값이 많이 오르면서 청약도 결코 저렴하게 나오지 않습니다. 그래서 로또 청약이라는 말도 많이 사라졌으며, 높아진 분양가에 따라 서울에서도 미분양 단지가 심심치않게 나오고 있습니다. 우선은 주변 신축 아파트 대비 분양가가 30% 정도 저렴한지(만약 신축 아파트가 없다면 구축 아파트 대비 20% 정도 저렴한지) 보시고 청약할 것을 권해 드리며,

 

청약에 당첨된 후 계약금~잔금까지 돈을 제 때 지불하지 못해 청약을 포기하는 사례도 생각보다 꽤 있습니다. 그렇기 때문에 나의 자금 여력을 확인해보시고, 대출을 얼마나 받을 수 있는지까지 확인하시어 가능한 선에서 청약을 도전해보시길 추천 드립니다. 청약에 당첨되는 것은 흔치 않은 기회이며, 부적격이 될 경우 몇 년 간 청약 도전에 제약이 걸리기 때문에 꼭 나의 상황을 확인하신 뒤에 도전하셨으면 좋겠습니다. 더군다나 향후 2~3년 간은 높은 금리로 인해 내가 갚을 수 있을 정도의 대출금액인지도 꼭 확인이 필요합니다.

 

 

그럼, 모두들 원하시는 곳에 내 집 마련하시길 바라며, 청약에 도전하셨다면 꼭 당첨되시길 바라며, 6월 중에 저도 청약에 지원을 할 예정인데 청약에 지원한 뒤에 제 블로그에 글을 올리겠습니다. 그럼 모두들 내 집 마련 성공하세요:)