본격적으로 부동산 공부를 시작하면서 부동산 책을 읽어야겠다는 생각이 들었습니다. 우선은 집에 읽는 책부터 먼저 다시 한 번 읽어 보기로 했는데 그 중에 한 권이 바로 '나는 부동산과 맞벌이 한다'입니다. 아마 이 책은 시중에 더 나오지 않아서 중고 상품을 파는 곳에 가야만 살 수 있는 것으로 기억합니다.
무튼 그럼 몇 년 전에 제가 읽었다는 이야기인데 이번에 다시 읽어보니 정말..모든 게 새로웠습니다. 그 때 중요하다고 해놓고 하나도 실천하지 않았던 저를 반성하며 좋은 내용이 많아 공유하고자 합니다. 제가 중요하다고 생각하는 부분 위주로 작성했기 때문에 그 외에도 좋은 내용이 정말 많아 부동산에 관심이 있거나 공부를 하시는 분이시라면 꼭 책을 읽어보시길 추천 드립니다~!
나는 부동산과 맞벌이 한다
0. 프롤로그
- 약 2년 동안 대부분의 재테크, 부동산 베스트 셀러를 모두 구입해서 읽었다.
- 정답은, 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는 것이다.
- 많은 책을 읽고 좋은 정보를 아는 것이 중요한 게 아니라 그 방법을 연구해서 행동하는 것이 중요하다.
- 현실을 한탄하는 것에서 머무르지 않고 꿈을 꾸자.
- 종잣돈 10억원 미만인 사람에게 은행 금리는 너무 적다. 따라서 은행을 떠나야 한다.
1. 1장 당신은 왜 아직도 부자가 아닌가
- 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라. 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계산해보는 과정이 반드시 필요하다.
- 대출 이자율보다 훨씬 높은 수익률을 얻을 수 있는 물건에 투자하기 위해 받는 대출은 좋다.
- 모든 대출에는 이자가 있지만 전세금에는 이자가 없다. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있습니다.
- 경매 공부를 하면 보증금보다 싼 물건을 사서 무피 투자를 할 수 있다.
2. 2장 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템
- 너바나는 절약-> 수익형 부동산 -> 시세 차익형 부동산 -> 시스템 확장의 단계를 거침
- 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다.
- 투자를 잘하면 큰 돈을 벌지만 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다. 조급한 마음으로 잘 따져보지도 않고 덜컥 투자하기보다는 더 많은 책을 읽고 더 여러 번 현장에 방문한 뒤 투자를 결정하길 바란다.
3. 3장 돈 걱정없는 월급쟁이 되는 법
- 부동산 투자에 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보자.
- 매매가 대비 전세율이 높은 아파트를 찾자.
- 투기와 투자를 구분하라. 투자는 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위를 말하며, 투기는 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위이다.
- 투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문해보자.
1) 이 투자로 어떤 손해를 일어날 수 있는 지 가늠할 수 있는가?
2) 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
3) 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
4) 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
5) 이 물건을 매도할 때 다른 사람이 바로 받을만큼 매력적인가?
- 본인보다 경험이 많은 고수라고, 많은 수익을 냈던 선배 투자자라고 해서 그가 권하는 물건에 쉽게 투자하지 말라. 그건 명백한 투기다.
- 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 서둘러서 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만 실패하면 시장을 떠나야 할 수도 있다.
- 부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다. 많은 사람들이 자신의 실패담은 공개하지 않는다는 것을 기억하라. 투자를 시작하기 전, 얼마의 돈을 벌 가능성이 있다는 유혹에 흔들리지 말고 '절대 잃지 않겠다'는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보길 바란다.
- 투자로 인한 수익은 보너스이지 월급은 아니다.
- 투자할 때 가장 중요한 것은 얼마를 버느냐가 아니라, 잃지 않는 투자이냐 아니냐이다. 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다. 액수가 크지 않더라도 한 달 생활할 수 있을 정도의 생활비를 매달 비슷한 규모로 꾸준히 지급하는 것이 중요하다.
- 현재하고 있는 일에 충실히 임하면서 모은 돈을 종잣돈 삼아 투자해 자본 소득을 가져오는 시스템을 만드는 것이 해야할 일이다. 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 '사다리'이지만 성공의 '보증 수표'는 아니라는 사실을 명심하자.
4. 4장 월급쟁이를 위한 재테크 노하우
- 초보 투자자를 위한 접근 단계
1) 1단계 경제 신문 읽기
국내 외 경제 흐름을 파악하고 금융과 기업의 동향을 분석하는 것
2) 2단계 투자 관련 책 읽기
100권 이상의 투자 관련 책을 읽으라. 여러 권의 책을 빨리 읽기보다는 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지
계속 읽는 것을 추천.
3) 3단계 온라인에서 정보 및 동료 얻기
4) 4단계 매주 1회씩 임장하기(6개월 이상)
저자는 투자에 본격적으로 나서기 전 6개월 동안 책을 읽었고, 처음 1년 동안은 매주 토요일마다 투자 물건이 있는 현장을 찾아 부동산 중개 사무소에 들러 여러 정보를 조사했다. 임장을 하고 싶다면 먼저 지금 당신이 거주하고 있는 지역의 주변에서부터 시작하는 것이 좋다. 거주 지역은 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역을 장단점을 파악하기가 쉽다.
*. 임장을 하는 4단계
ㄱ) 인터넷 사전 조사 : 투자 지역의 정보를 찾아보자. 물건지에 대해 사전에 조사한 뒤, 부동산 중개 사무소에 가서 물어봐야할 것들을 미리 생각해두자. 네이버 부동산에서 세대수, 향, 입주연도, 난방방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형 별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처 등을 파악한다.
ㄴ) 부동산 중개 사무소 전화 문의 : 반드시 10군데 이상의 중개 사무소에 연락해서 문의하자. 그래야 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다. 전화할 때 매도자, 매수인, 임차인, 이 3명의 입장에서 문의하는 것이 좋다. 그 중 가장 친절하게 응대한 곳에 가서 물건 브리핑을 받으면 된다. 임장할 때 사장이나 직원을 직접 만나 명함을 받아 보관해두자.
ㄷ) 부동산 중개 사무소 방문 : 예의를 갖추자
ㄹ) 임장보고서 작성 : 간단한 정리나 특이 사항, 자신의 의견 등을 간략하게 기록한다.
5) 5단계 멘토 만나기 : 성공한 투자 선배들을 만날 수 있는 가장 쉬운 방법, 즉 비용을 내고 강의를 듣는 것이다. 다만, 지금 당장 정규 강좌를 신청하려고 하지 말고, 일단 투자 관련 책들도 좀 읽고 현장 경험을 보다 쌓고 난 뒤 수강하자. 강사들이 하는 이야기와 수업 내용을 어느 정도 이해할 수 있을만큼의 능력을 갖춘 뒤 도전하자.
- 직장인으로서 마땅히 해야할 회사 업무와 투자 관련 업무를 효율적으로 하려면 컨디션을 최상의 상태로 유지해야 한다. 성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는 돈, 시간, 노력, 경험이다. 정말 큰 돈을 벌길 원한다면 당신이 아껴야 할 것은 돈이 아니라 시간이다.
- 직장인으로서 투자할 시간이 절대적으로 부족하다면, 한 두번의 경험을 쌓은 뒤부터는 부차적인 것들은 다른 이에게 아웃소싱하거나 협업하라. 이러한 비용들은 수익률 계산시 포함해야 한다.
- 돈을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라.
- 직장 업무 외에 여러가지 일들을 하기 위해 투자를 하는 것이 아니다. 그저 돈과 시간과 노력을 통해 스스로 굴러가는 시스템을 만들기 위해 투자하는 것이다.
- 투자를 해야할 지 말아야할 지를 정해주는 것은 전문가의 몫이 아니다. 오직 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 선택해야한다. 전문가들의 말을 전부 믿지는 말자. 그 전문가의 말에 공감이 됐다면 반드시 발품을 통해 자신의 투자 기준에 적합한지 검증해보는 과정을 거쳐야한다.
- 아직 어떤 투자 물건의 가격이 싼지 비싼지 감이 오지 않는다면 좀 더 많은 현장을 다녀야 한다. 해당 물건이 싸다는 데에 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라.
- 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 예를 들어, 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 분당의 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.
에필로그
- 똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁
1) 실투자금이 적게 드는 아파트
2) 전세 수요가 높은 지역의 아파트
3) 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는 아파트
4) 대단지 아파트(최소 500세대 이상)
5) 역세권
6) 소형 평형
- 전세 끼고 아파트 매입 관련하여 소액으로 투자할 수 있는 부동산을 찾는 방법 : 조이스 랜드
(내가 찾은 방법은 '부동산 지인'에서 전세가율 높은 아파트를 찾기 해서 보는 방법이다.)
느낀 점
몇 년 전에 읽었을 때는 좋다고 생각한 부분이 많았는데 지금 와서 보니 책에서 얘기한 것들 중에 실천한 게 한 개도 없었습니다. 오늘부터는 달라질 것이고 실천할 것입니다. 부동산 공부의 1단계는 하고 있기 때문에 투자 관련 책 100권을 읽는 것을 목표로 하겠습니다.
부동산 공부의 5단계를 꼭 실천하고 부동산 공부에 익숙해지면 토지나 경매를 공부해야겠다는 생각을 했습니다. 그리고 너바나님의 돈 버는 시스템에서 절약은 지금하고 있고, 수익형 부동산의 경우 월 마다 돈이 들어오는 장점이 있긴 하지만 자산을 많이 불리는 것이 목표라면 한계가 있고 모이는 돈의 양이 그렇게 많다고 생각이 되지 않습니다.
게다가 지금은 다주택자에 대한 과세가 많기 때문에 임대 수익률은 낮지만 한 번 시세가 상승하게 되면 몇 년 치의 월세를 상회하는 수익을 얻을 수 있는 시세 차익형 부동산이 좋을 것으로 생각되었습니다. 현재 부동산의 추세는 똘똘한 한 채이며, 종잣돈이 작을 때는 시세 차익형 부동산이 좋다는 것을 책 이외의 채널에서 공부하면서 알게되었습다. (이 책은 '15.5월에 쓰여짐)
이 책을 읽고 가장 크게 느낀 점은 원금을 잃지 않는 투자를 해야된다는 것입니다. 물론 수익을 내기 위해 재테크를 하는 것이지만 항상 100% 성공할 수는 없기에 수익률이 조금 낮더라도 잃지않는 안전한 투자를 해야겠다는 생각을 했습니다.
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